Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Das Mietrecht regelt die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen die Zahlung einer Mietsumme. Es ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Einige Paragrafen widmen sich speziell der in der Praxis besonders relevanten Wohnraummiete.

Das Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) befasst sich hingegen mit den rechtlichen Verhältnissen in Häusern mit mehreren Eigentumswohnungen oder Wohnanlagen. Die Eigentümer der einzelnen Wohnungen sind Mitglieder der so genannten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Rechte und Pflichten sowie weitere Fragen bestimmen sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

1. Wohnraum-Mietrecht

Mietvertrag

Der Mietvertrag regelt die wichtigsten Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis. Mietverträge über Wohnraum müssen zwar nicht zwingend schriftlich geschlossen werden, dies ist aber verbreitet und auch sinnvoll. Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB).

Vermieter dürfen Mietverträge befristen. Zeitmietverträge ohne schriftliche Begründung gelten allerdings automatisch als unbefristet. Auch werden nach § 575 BGB nur bestimmte Gründe für eine zeitliche Befristung anerkannt, etwa absehbarer Eigenbedarf, geplanter Abriss bzw. umfassende Renovierung oder das befristete Vermieten von Werkswohnungen, Hausmeisterwohnungen usw.

Zu den zentralen Inhalten des Wohnraummietvertrages gehören

• Miethöhe
• Kautionshöhe
• Mietdauer
• Kündigungsfristen und –gründe
• Nutzung der Mieträume
• Renovierungspflichten
• Nebenkosten u.v.m.

Mieterhöhungen

Vermieter dürfen grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Miete erhöhen. Dabei müssen aber bestimmte Grenzen beachtet werden, insbesondere folgende:

• Die ortsübliche Vergleichsmiete, d.h. die Miete, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurde.
• Die so genannte Jahressperrfrist, d.h. die Miete darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erneut angehoben werden. Dabei hat der Mieter eine Überlegensfrist, sodass die Miete faktisch erstmals nach 15 Monaten erneut steigen kann.
• Die in vielen Städten und Gemeinden geltende Kappungsgrenze gibt es auch in Kempten. Danach dürfen Vermieter innerhalb von drei Jahren die Miete nur um 15 oder 20 Prozent erhöhen.
• Bei Mieterhöhung wegen einer Modernisierung darf die Jahresmiete nur um bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten steigen.
• Im Mietvertrag können auch Staffelmieten vereinbart sein, mit denen von Anfang an festgelegt wird, dass sich die Miete in bestimmten Abständen um einen festgelegten Betrag erhöht.
• Gleichfalls möglich sind Indexmieten, bei denen die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.

Kündigung

Mieter können ihre Wohnung – außer bei einem befristeten Mietvertrag – stets mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 573c BGB). Abweichungen können bei vertraglich vereinbartem Ausschluss gelten.

Der Vermieter kann dagegen nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, das im Kündigungsschreiben anzugeben ist. Anerkannte berechtigte Interessen sind insbesondere:

• Schuldhafte Vertragspflichtverletzungen des Mieters, z.B. erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung.
• Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts
• Die Verwertungskündigung, d.h. der Fall, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Kündigung ist auch für den Vermieter bis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Frist verlängert sich aber nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Erleichterungen für Vermieter gelten u.a. bei Mietverhältnissen über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst mitbewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Diese sind ohne berechtigtes Interesse kündbar, die Kündigungsfrist verlängert sich aber um drei Monate.

Eine außerordentliche Kündigung der Wohnung ist Vermietern in Ausnahmefällen möglich. Meist aber erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist bzw. nach erfolgloser Abmahnung.

Mögliche Fälle der außerordentlichen Kündigung:

• Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug bzw. hat Mietrückstände i.H.v. zwei Monatsmieten angehäuft.
• Er gefährdet die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich oder
• Er überlässt sie unbefugt einem Dritten, vermietet sie z.B. unter.

Räumung

Wenn ein gekündigter Mieter nicht freiwillig auszieht, kommt es mitunter zur Räumungsklage. Diese erfordert einen anerkannten Kündigungsgrund, wie wiederholten Zahlungsverzug, mehrfache andere Vertragspflichtverletzungen des Mieters oder auch Eigenbedarf.

Zu prüfen ist zunächst immer, ob die Kündigung rechtens und wirksam war, also die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt waren, und ob sie form- und fristgerecht erfolgte.

Die Räumungsklage muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Es kommt dann zu einer Verhandlung, bei der Mieter berechtigte Einwendungen erheben können. Mitunter wird z.B. vorgebracht, dass in der Räumung eine unzumutbare Härte (wg. Krankheit, Alters usw.) liege. Ab Zustellung der Räumungsklage hat der Mieter außerdem noch zwei Monate Zeit, seine Mietschulden zu begleichen. Das Verfahren wird dann meist für erledigt erklärt

Bekommt der Vermieter dagegen Recht, so ergeht ein Räumungstitel. Diesen benötigt der Gerichtsvollzieher, um die Wohnung tatsächlich räumen und den Wohnungsinhalt abtransportieren und anderenorts einlagern zu lassen.

2. Gewerbemietrecht

Gewerbemietverträge werden geschlossen, wenn zum Beispiel Ladenlokale, Büros, Arztpraxen, Lagerräume oder Produktionshallen vermietet werden. Der bei der Wohnraummiete geltende weitgehende Mieterschutz greift hier nicht bzw. es können im Mietvertrag abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Zu den wichtigsten Abweichungen gegenüber dem Wohnraummietrecht gehören folgende:

• Gewerbemietverträge werden häufig befristet geschlossen, über eine bestimmte Laufzeit. Ordentlich kündbar sind sie dann nicht.
• Unbefristete Gewerbemietverträge können am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden (§ 580a Abs. 2 BGB).
• Befristete Gewerbe-Mietverträge, die für mehr als ein Jahr abgeschlossen werden, bedürfen nach § 578 BGB nur der Textform, es reicht z.B. eine E-Mail. Bei Wohnraum gilt hingegen Schriftform.
• Kündigungsschutz und Kündigungsfristen des Wohnraummietrechts gelten nicht.
• Die Miethöhe ist frei verhandelbar. Nicht selten wird die Miete vom Umsatz des Gewerbemieters abhängig gemacht (Umsatzmiete). Auch Staffel- oder Indexmieten sind verbreitet.
• Einschränkungen bei Mieterhöhungen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete oder die so genannte Kappungsgrenze bei der Wohnraummiete, gelten nicht.
• Anders als bei Wohnraum darf auch eine höhere Mietkaution als drei Monatsmieten vereinbart werden.
• Die Betriebskostenverordnung gilt nicht. Es muss vertraglich festgelegt werden, welche Betriebskosten der Mieter zu tragen hat.
• Anders als bei der Wohnraummiete dürfen auch Instandsetzungs-/Instandhaltungs-, Bewachungs- und Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden.
• Gewerbemietverträge enthalten meist zusätzliche Regelungen zur Art der Nutzung und zum Konkurrenzschutz (keine Vermietung an direkte Konkurrenten in unmittelbarer Umgebung).

3. Mietrecht für Vermieter

Die Kanzlei am Forum unterstützt speziell Vermieter von Wohnräumen oder Gewerbeflächen gerichtlich und außergerichtlich in häufigen mietrechtlichen Streitfällen und berät Sie eingehend zu Fragen wie:

• Mietvertrag/ Pachtvertrag
• Mieterhöhungen
• Kündigung/Räumung
• Schönheitsreparaturen und Renovierung
• Mietmängel und Mietminderung
• Rückzahlung der Mietkaution
• Streit um Modernisierungsmaßnahmen
• und natürlich auch in allen anderen Fragen aus dem Mietverhältnis.

Neben Kündigungen wegen Mietrückständen oder Eigenbedarf gehören insbesondere Schönheitsreparaturen, die Rückzahlung der geleisteten Kaution oder Mietmängel und Mietminderungen zu den häufigsten Streitfragen zwischen Mieter und Vermieter.

4. Wohnungseigentumsrecht

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern in Ihrem Haus Mitglied der so genannten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die rechtlichen Fragen des gemeinsamen Eigentums sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Dieses legt z.B. die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie Fragen der Verwaltung fest.

• Die so genannte Teilungserklärung bestimmt, was in dem Haus oder der Wohnanlage jedem Eigentümer allein gehört (Sondereigentum) und was anteiliges Gemeinschaftseigentum aller ist. Gemeinschaftseigentum sind z.B. Anteile am Grundstück und Gebäudebereichen, die nicht im Sondereigentum Einzelner stehen (Treppenhaus, Hauseingang usw.).
• Von zentraler Bedeutung ist auch die so genannte Gemeinschaftsordnung. Das Regelwerk legt wichtige Rechte und Pflichten der Eigentümer fest, u.a. Sondernutzungsrechte Einzelner (Gartenteile, Stellplätze usw.) und das freie Verfügungsrecht innerhalb der eigenen Wohnung. Ferner enthält sie oft Bestimmungen über den Gebrauch und die sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums, die Kostenverteilung der Eigentümer untereinander oder über die Verwalterbestellung.
• § 24 Abs. 1 des WEG bestimmt, dass mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen ist. Hier werden wichtige Entscheidungen getroffen, etwa über Baumaßnahmen und Kostenfragen, insbesondere Hausgeldzahlungen oder Sonderumlagen.